深圳房价走势：一张贴纸墙看懂各区挂牌价与成交节奏

深房观察站是一个由社区同好共同维护的价格观察栏目，2023 年 5 月 9 日上线，累计完成 128 次数据更新。我们把门店台账、公开网签公示与社区回访三路信息放在同一张表里，先统一口径再谈涨跌，尽量让每个数字都能被复核。这也是我们谈论深圳房价走势时最基本的前提。

能力上，我们做三件事：一是按周采集十个片区的挂牌均价与成交套数，二是把成交周期、议价空间、挂牌量与去化速度放进同一视图，三是保留每一次修正记录，改动过的数字不删除只标注。所有结论都写明样本量与统计区间，不使用无法验证的表述。

温度来自社区。UP 主专栏、更新日历与贴纸墙都向同好开放投稿，读者可以指出错误、补充台账、分享看房笔记。我们更希望这里像一面贴满便签的墙：有争议就贴出来，有证据就补上去。

运营时间线

• 2023-05-09

  栏目上线，首期只覆盖南山与福田两个片区的挂牌中位价。

• 2024-03-18

  新增成交周期与议价空间两个指标，样本口径改为按小区聚合。

• 2025-01-06

  接入公开网签公示数据，补齐龙岗、宝安、光明片区的成交套数。

• 2026-03-16

  第 128 次更新，新增租赁价格观察与更新日历栏目，修正 2 月样本区间。

1. 03-16

   第 128 次数据更新已发布

   十个片区挂牌均价全部刷新，同步修正 2 月龙岗样本区间偏小的标注。

   收益：直接用本周口径比价，不必再拼凑旧数据
2. 03-14

   新增租赁价格观察栏目

   两房与三房月租中位数上线，与售价并排展示，方便估算租售比。

   收益：一眼看出持有成本与租金回报
3. 03-12

   更新日历支持按周订阅浏览

   把每周一、周四的固定更新与时点性数据放在同一张日历里。

   收益：知道什么时候来看最新数字
4. 03-10

   议价空间改为中位数统计

   此前用平均数易被极端个案拉偏，现统一改口径并在页面标注。

   收益：议价预期更贴近真实成交
5. 03-07

   挂牌量异常值剔除规则公开

   面积偏离超 40%、单价偏离超 3 倍标准差的房源在计算前剔除。

   收益：看懂数字是怎么算出来的
6. 03-05

   UP 主专栏开放第二批投稿

   面向长期看房与置换经历的作者，要求附上可核对的成交凭证。

   收益：读到带证据的一手经历
7. 03-02

   成交周期口径补充说明

   中途下架再上架的房源不计入周期，避免周期被系统性拉长。

   收益：换房时间预期更可控
8. 02-27

   片区标签筛选上线

   按南山、福田、宝安、龙岗四类片区与政策、租赁题材快速过滤。

   收益：关注范围收窄，少翻无关内容
9. 02-24

   数据来源全部可回溯

   每条台账标注采集渠道与采集日期，便于第三方复核。

   收益：引用有出处，讨论有依据
10. 02-20

    移动端详情页改为锚点弹窗

    详情内容直接写在页面里，通过锚点展开，不额外发起请求。

    收益：弱网环境也能秒开详情

数据来源：门店公开挂牌台账（2026-03-09 至 2026-03-15 采集）与公开网签公示（2026-03-16 读取）。环比为相邻两周中位挂牌单价比较，样本量不足 200 套的片区数值仅供参考。

本月已完成的更新

• 2026-03-16

  第 128 次更新：十片区挂牌均价与成交指标刷新，修正 2 月龙岗样本区间标注。

• 2026-03-12

  第 127 次更新：新增租赁价格观察，两房与三房月租中位数上线。

• 2026-03-05

  第 126 次更新：议价空间统计口径由平均数改为中位数。

• 2026-03-02

  第 125 次更新：成交周期补充说明，明确下架重挂房源不计入。

同好社区与 UP 主专栏

阿衡的看房笔记

连续更新 41 期，专注龙岗与宝安刚需房源，每期附成交凭证要点与看房路线。

小满的置换记录

记录一次从福田两房换到南山三房的完整过程，含挂牌周期、议价幅度与税费清单。

老陈的数据台账

把每期公开数据整理成可复算的表格，公开计算过程，欢迎同好指出错误。

• 要点一

  先看全市参考均价与环比，建立当期基调，避免被单个片区的极端数字带偏。

• 要点二

  再用题材标签筛选关注片区，把无关内容折叠掉，只留你真正会考虑的范围。

• 要点三

  点开卡片看样本量、成交周期与议价空间，判断这个数字是否足够可信。

• 要点四

  对照更新日历，在你关心的指标更新日回访，减少重复刷新与无效等待。

• 要点五

  把预算放进总价段去看结构，而不是只比单价，决策会更贴近自身条件。